Dit is het onderwerp waarover de meeste vragen worden gesteld bij de Belastingdienst. Vaak is onduidelijk welke kosten die je maakt voor je eigen woning aftrekbaar zijn.

In het kort komt het erop neer dat alle kosten die je maakt om de hypotheek af te sluiten, over te sluiten en te beëindigen aftrekbaar zijn.

Daarnaast is ook de rente die je periodiek betaalt aftrekbaar. Is de ondergrond van je woning niet van jezelf maar betaal je daarvoor jaarlijks erfpacht, dan mag je deze kosten ook aftrekken.

Soms wordt je eigenaar van een eigen woning zonder dat je deze zelf koopt?
Dit kan het geval zijn als:

• je een eigen woning erft of geschonken krijgt
• je tweede huis je hoofdverblijf wordt
• omdat je de woning die je in bedrijf staat overhevelt naar je prive-vermogen
• bij echtscheiding kan je eigenaar worden voor een extra deel van je al in bezit zijnde eigen woning.

In deze situaties gelden dezelfde regels als bij het kopen van een woning.

Huurwaarde-  of eigenwoningforfait

Je moet voor je eigen woning een bedrag bij je inkomen tellen. Dit noemen we het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je eigen woning. De WOZ-waarde wordt door de gemeente vastgesteld en vind je terug op de aanslag Onroerende Zaak Belasting die je van de gemeente krijgt.

TIP: Als je nog maar een kleine hypotheekschuld hebt kan het zinvol zijn om deze schuld volledig af te lossen. Het rentebedrag is dan namelijk vaak lager dan het eigenwoningforfait. Je krijgt dan een extra aftrek zodat je per saldo geen belasting betaald over het verschil tussen het eigenwoningforfait en de hypotheekrente.

Aflossen heeft als bijkomend voordeel ook nog dat (doordat het bedrag dat je aflost van je bankrekening af gaat) je ook nog minder belasting betaalt in box 3 (vermogen).

En met de huidige rentevergoeding die je ontvangt op je spaarrekening is het rendement dat je krijgt over het afgeloste bedrag ongetwijfeld ook nog eens hoger.

Welke kosten zijn wel aftrekbaar ?

Op de site van de Belastingdienst zijn op de pagina checklist eigen woning een aantal uitgebreide overzichten te vinden met welke kosten van je hypotheek in bepaalde situaties aftrekbaar zijn en waar je deze in de aangifte kunt vinden.

Heb je je eigen woning verkocht en is daarbij een restschuld overgebleven? In een aantal gevallen is de rente over de restschuld aftrekbaar.De belangrijkste voorwaarde is dat de restschuld moet zijn ontstaan in de periode na 28 oktober 2012 en voor 31 december 2017. Restschulden voor en na deze periode moet je opgeven in box 3.

Welke kosten zijn niet aftrekbaar?

De kosten van de aan- en verkoop van de woning zelf zijn niet aftrekbaar. Denk hierbij aan de overdrachtsbelasting, makelaarskosten en kosten van de leveringsakte.

LET OP: De taxatiekosten die je bij de aankoop aan de makelaar betaalt zijn wel aftrekbaar, want de taxatie zal meestal plaatsvinden om te bepalen of de aankoopprijs juist is en om de hoogte van de hypotheek en het rentepercentage vast te stellen.

Wat is de eigen woning reserve?

Als je tijdelijk twee huizen hebt, omdat je bent verhuisd en je oude woning nog in de verkoop staat, mag je over een periode van maximaal 3 jaar de hypotheekrente van zowel de oude en de nieuwe woning aftrekken. Als je na verkoop (of na 3 jaar) de oude woning met winst verkoopt is dat van invloed op de hoogte van de aftrekbare hypotheekrente van de nieuwe woning. Je krijgt dan te maken met de eigenwoningreserve.

TIP: Heb je plannen om samen te gaan wonen, hebben jullie allebei al een eigen woning en willen jullie samen een andere woning kopen neem dan vooraf contact op met iemand die verstand heeft van hoe je dit fiscaal het handigste kan aanpakken. Want voordat je het weet zit je ook vast aan de eigenwoningreserve van je partner.

TIP 2: Als je in een jaar verhuist loont het vaak de moeite om iemand die de regels goed kent met je mee te laten kijken. De extra kosten staan niet namelijk vermeld in de vooraf ingevulde aangifte. Je voorkomt dan dat je bepaalde aftrekposten over het hoofd ziet en vergeet in te vullen. Deze persoon verdient zichzelf op dat moment snel terug. Het jaar daarna wijst het zich vaak weer vanzelf en kun je de aangifte weer zelfstandig doen.